Kiedy wspólnota musi iść do sądu – jak skutecznie występować w sporze?

Zanim Sąd Najwyższy wydał uchwałę na temat tego, czy zarządca ma prawo reprezentować wspólnotę mieszkaniową w sądzie, kwestia ta pozostawała niejednoznaczna z punktu widzenia prawa. Obecnie jest już jednak jasne, iż wspólnota może powołać swojego pełnomocnika, którym będzie właśnie zarządca. Ułatwia to wspólnocie występowanie w sądzie, zwłaszcza zaś wpływa na odzyskiwanie na drodze prawnej należności niezapłaconych przez jednego z jej członków.

Zarządca jako pełnomocnik wspólnoty mieszkaniowej

Z czego wynikały wątpliwości, czy zarządca może być przedstawicielem wspólnoty w sądzie? Otóż niejasność tę tworzyły zapisy prawa, a dokładnie artykuł nr 17 ustawy o własności lokalów. Pozostawiał on do dyskusji fakt, czy stanowisko zarządcy obejmuje funkcję reprezentanta w postępowaniu sądowym. Nie wiadomo było też, czy dokument przekazujący mu pełnomocnictwo procesowe powinien być sporządzony notarialnie. Obecnie już wiemy, że – zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego – jeżeli uchwała bądź umowa ustanowiona przez członków wspólnoty mieszkaniowej nie zakłada innego rozwiązania, zarządca ma pełne prawo reprezentować ją w toczącym się w sądzie sporze.

Kto jeszcze może posiadać pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty w sądzie?

Wspólnocie mieszkaniowej przysługuje możliwość występowania na drogę sądową w przypadku różnych nieporozumień. Wprawdzie nie jest ona osobą prawną, ale posiada zdolność prawną – może być zatem stroną w sądzie. W postępowaniu cywilnym reprezentować ją może nie tylko zarządca, ale też inne osoby. Może to być współwłaściciel nieruchomości, choć jedynie w przypadku tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej, czyli wspólnoty liczącej nie więcej niż siedem mieszkań. Każdy spośród przynależących do niej właścicieli ma prawo wnosić pozwy oraz być przedstawicielem wspólnoty w sprawach, które dotyczą nieruchomości wspólnej. Jeżeli jednak cała wspólnota zostanie pozwana, to stawić się muszą wszyscy właściciele. Pełnomocnikiem wspólnoty mieszkaniowej może być też członek bądź członkowie zarządu.

Reprezentant wspólnoty musi przedłożyć sądowi odpowiednie dokumenty, poświadczające jego prawo do występowania w jej imieniu, takie jak m.in. uchwały właścicieli ustanawiające zarząd bądź odpisy pochodzące z księgi wieczystej, odnoszące się do nieruchomości wspólnej.