Spółdzielnia a wspólnota mieszkaniowa – różnice

Pojęcia spółdzielnia oraz wspólnota mieszkaniowa często są rozumiane jako tożsame. Tymczasem między tymi podmiotami występują dość znaczne różnice – począwszy od ich statusu prawnego, kończąc na zakresie ich obowiązków oraz działalności. Warto, aby każdy właściciel lokalu mieszkalnego lub osoba planująca kupno mieszkania wiedziała, jak funkcjonuje spółdzielnia oraz jakie są zasady działania wspólnoty mieszkaniowej.

Najważniejsze informacje o spółdzielniach i wspólnotach

Podstawową różnicą pomiędzy spółdzielnią a wspólnotą jest ich status prawny. Spółdzielnia posiada osobowość prawną, a jej działania powinny być oparte o przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zasady prawa spółdzielczego. Członkowie spółdzielni posiadają spółdzielcze – własnościowe lub lokatorskie – prawo do nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej, jest to organizacja zrzeszająca mieszkańców, którzy posiadają własnościowe prawo do lokalu.

Nie każda osoba, która dysponuje lokalem na prawach spółdzielczych, staje się członkiem spółdzielni. Przyznanie członkostwa to proces, a jednym z warunków jest wniesienie opłaty wpisowej. Tylko członkowie spółdzielni, którzy uiścili opłatę, mogą uczestniczyć w zebraniach i wpływać na pracę zarządu. W zgromadzeniach spółdzielni uczestniczy zwykle spora liczba osób, w związku z tym siła głosu jednej osoby jest raczej niewielka.

Wspólnoty mieszkaniowe to zrzeszenia mieszkańców bloku lub osiedla, dlatego liczba ich członków jest mniejsza, niż w przypadku spółdzielni. Członkami wspólnoty są osoby, które posiadają prawo własnościowe do mieszkania i każdy z nich ma prawo głosu. Stosuje się jednak zasadę, że siłę głosu mierzy się wartością posiadanych przez daną osobę lokali mieszkalnych.

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie muszą organizować żadnych grup zarządzających, nie mają również obowiązku zatrudnienia prezesa, co z kolei jest niezbędne w przypadku spółdzielni. W ramach spółdzielni musi funkcjonować Rada Nadzorcza, która jest finansowana z budżetu spółdzielni. We wspólnocie wystarczające jest wyłonienie zarządu spośród jej członków. Taki zarząd z reguły działa nieodpłatnie.

Z takiego układu wynika kolejna różnica – czynsz w spółdzielni jest zwykle wyższy niż we wspólnotach, ponieważ potrzebne są środki na opłacenie wynagrodzenia pracowników. Członkowie wspólnoty zwykle nie mają takich zobowiązań, dlatego bardzo często płacą stosunkowo niski czynsz, w porównaniu do członków spółdzielni.

Kolejną ważną kwestią są remonty. To członkowie wspólnoty wybierają firmy, które wykonają potrzebne prace. W przypadku spółdzielni taka decyzja należy do zarządu. Podobnie wygląda sprawa zaciągania zobowiązań finansowych. We wspólnocie uzgadniają to wszyscy jej członkowie. W spółdzielni mieszkańcy w wielu przypadkach mogą nie mieć wpływu na tego rodzaju decyzje.