Spory pomiędzy członkami wspólnoty

Niekiedy we wspólnocie mieszkaniowej zdarza się sytuacja, że jeden z właścicieli albo grupa właścicieli pozostająca w mniejszości wchodzi w spór z resztą tej wspólnoty, nie będąc w stanie przekonać pozostałych do swojego zdania. Nie oznacza to jednak, że właściciele są na straconej pozycji. Przysługują im bowiem narzędzia prawne, za pomocą których mogą swoje postulaty skutecznie realizować. Oczywiście na samym początku najlepiej za pomocą argumentów starać się pozyskać resztę członków wspólnoty. Jednakże gdy wiemy już, że w ten sposób nie osiągniemy swojego celu, możemy odwołać się do innych środków.

Przy czym należy wziąć pod uwagę fakt, że jeśli chodzi o rozwiązywanie sporów we wspólnocie mieszkaniowej, ustawodawca inaczej podszedł do tej kwestii w przypadku dużych wspólnot, inaczej zaś w przypadku małych. Warto wyjaśnić, że małe różnią się od większych tym, że liczą nie więcej niż siedem mieszkań.

Prawne rozwiązywanie konfliktów w dużych wspólnotach mieszkaniowych

Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali członkowie dużych wspólnot mieszkaniowych mają prawo na drodze sądowej ubiegać się o to, aby dana uchwała wspólnoty – z ich punktu widzenia szkodliwa – nie została wdrożona w życie. Przy czym wniosek swój mogą umotywować na dwa sposoby. Przekonującym argumentem jest na przykład fakt, że uchwała utrudnia lub uniemożliwia sprawowanie kontroli nad funkcjonowaniem nieruchomości wspólnej. Innym powodem może być naruszenie prawa albo umowy podpisanej przez członków wspólnoty.

Jak prawo odnosi się do problemu rozwiązywania sporów w małych wspólnotach mieszkaniowych?

Inaczej ma się rzecz w małych wspólnotach. Sprawy, które znajdują się wyłącznie w gestii właścicieli nieruchomości przynależących do wspólnoty, nie zaś do jej zarządu, oraz kwestie dotyczące nieruchomości wspólnej, mogą być rozstrzygane jedynie poprzez jednogłośną zgodę właścicieli. Tak stanowi kodeks cywilny. Istnieją jednakże pewne wyjątki od tej reguły. Otóż członkowie małych wspólnot mogą odwołać się do dwóch artykułów kodeksu cywilnego – 202 i 203. Pozwalają one domagać się swoich praw w kilku przypadkach, m.in. wtedy, gdy większość właścicieli utrudnia funkcjonowanie we wspólnocie mniejszości albo gdy owa większość niewłaściwie zarządza nieruchomością wspólną.