Jakie są kompetencje wspólnoty mieszkaniowej?

Jakie sprawy mogą rozstrzygać członkowie wspólnoty mieszkaniowej, a do jakich nie są powołani? Jest to wiedza przydatna dla każdego, kto należy lub w najbliższym czasie planuje dołączenie do wspólnoty.

Wspólnota mieszkaniowa – co do niej należy?

Jednym z zadań wspólnoty mieszkaniowej jest zadbanie o sprawne funkcjonowanie nieruchomości. W związku z tym konieczne jest wybranie zarządcy. Wspólnota może również wybrać zarząd spośród swoich członków oraz osób z zewnątrz. Rola takiego zarządu jest bardzo ważna, ponieważ reprezentuje on wspólnotę na zewnątrz, a także pośredniczy w sprawach pomiędzy wspólnotą a właścicielami lokali. O pewnych kwestiach zarząd może decydować samodzielnie, jednak dla niektórych czynności potrzebna jest zgoda wspólnoty, której podstawą jest podjęcie odpowiedniej uchwały. Innymi słowy, zgodnie z ustawą o własności lokali z czerwca 1994 roku (w odniesieniu do wspólnot „dużych”), wspólnota posiada pełne kompetencje do zarządzania nieruchomością wspólną, jednak część z tych zadań automatycznie może przejąć zarząd. Tym samym wybór zarządu oznacza zmniejszenie kompetencji wspólnoty. Trzeba jednak zaznaczyć, że choć wspólnota nie powinna zajmować się zadaniami przeznaczonymi dla zarządu, może go jednak zmienić.

Jakie są kompetencje zarządu? Do jego zadań należy wybór, zawierania umów i rozliczenie z wykonawcami prac koniecznych do wykonania w nieruchomości wspólnej. Zarząd dysponuje również rachunkami bankowymi. Jedną z jego kompetencji jest ustalanie regulaminów rozliczeń kosztów, dotyczących codziennych aspektów, takich jak woda, ciepło, kanalizacja lub wywóz śmieci. Jednak trzeba zaznaczyć, że ten ostatni punkt zależy od decyzji wspólnoty. W przeciwnym wypadku to właśnie wspólnota ustala regulaminy i zatwierdza je drogą uchwały.

Z podobną sytuacją mamy do czynienia w związku z decyzją o zmianie przeznaczenia fragmentu nieruchomości wspólnej. Zarząd może postanowić na przykład o adaptacji części wspólnej, ale tylko w przypadku, gdy został upoważniony przez wspólnotę. Członkowie zarządu wybierają też administratora, jednak nie mają kompetencji do ustalenia wynagrodzenia takiej osoby. W związku z tym to właśnie zarząd odpowiada za pracę administratora nieruchomości. Jeśli nie będzie on właściwie wywiązywał się ze swoich obowiązków, to odpowiedzialność również ponosi zarząd.