Podejmowanie decyzji przez wspólnotę mieszkaniową – jak wygląda?

Wiele kwestii dotyczących funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej należy do kompetencji jej członków. Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje dotyczące między innymi wyboru zarządu i jego odwołania, wysokości wynagrodzenia dla administratora, zmiany przeznaczenia fragmentu nieruchomości wspólnej lub regulaminów rozliczenia kosztów wody, ciepła, kanalizacji oraz wywozu śmieci, a także innych aspektów zarządzania nieruchomością, które przekraczają zasady zwykłego zarządu. W jaki sposób wspólnota mieszkaniowa powinna dokonywać tych ważnych ustaleń? Aby poznać odpowiedź na to pytanie, warto zapoznać się z zapisami ustawy o własności lokali, w której zostały zawarte reguły działania wspólnoty mieszkaniowej oraz jej zarządu.

Jak wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje?

Jak mówi artykuł 23. wymienionej wcześniej uchwały, wspólnota mieszkaniowa podejmuje swoje decyzje na zebraniu lub przez indywidualne zbieranie głosów przez jej zarząd. Obydwie drogi można połączyć, to znaczy, że część głosów może być zgłoszona na zebraniu wspólnoty, a część zebrana indywidualnie przez zarząd. Trzeba jednak zaznaczyć, że każdy członek wspólnoty mieszkaniowej powinien otrzymać na piśmie treść uchwały, która została podjęta na mocy zebranych indywidualnie głosów – nie jest to obowiązkowe w przypadku decyzji podjętej na zebraniu wspólnoty. Pomimo tej zasady, niepoinformowanie członka o uchwale podjętej przez indywidualne zebranie głosów, zgodnie z decyzją Sądu Najwyższego z lipca 2004 roku, nie powoduje utraty ważności tej przez tę decyzję.

Warto wiedzieć, że ustawa o własności lokali nie jest bardzo restrykcyjna, jeśli mowa o podejmowaniu decyzji przez wspólnotę mieszkaniową. Oznacza to, że procedury nie są tak samo ważne, jak wola, która została wyrażona przez członków wspólnoty. Nieprawidłowości podczas przebiegu zebrania i podejmowania uchwały mogą być podstawą do jej zniesienia tylko w sytuacji, gdy jeden z członków wykaże, że błędy proceduralne miały wpływ na treść uchwały. Przykładowo, decyzję można podważyć, jeśli błędy proceduralne spowodowały, że uchwała jest niezgodna z prawem lub umowami właścicieli, lub narusza interesy skarżącego członka wspólnoty.

Powód, dla którego procedury nie są najważniejsze podczas podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej jest prosty – Sąd Apelacyjny w Poznaniu w styczniu 2006 roku uznał, że zbyt duża liczba formalności mogłaby utrudnić członkom wspólnoty sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną oraz ograniczać prawo własności właścicieli.

Kolejną ważną kwestią jest obliczanie głosów. Decyzje powinny zapadać większością głosów. Jest ona liczona zgodnie z wielkością udziałów właścicieli w nieruchomości wspólnej. Członkowie wspólnoty mogą jednak postanowić, że każdy z nich ma jeden głos. Taki zapis może też znaleźć się w umowie.