Działalność gospodarcza w lokalu należącym do wspólnoty mieszkaniowej
Oczywistością jest, że najważniejszym przeznaczeniem mieszkania jest funkcja mieszkalna. Mimo to część osób, które posiadają lub myślą o założeniu własnej działalności gospodarczej, na siedzibę firmy chce przeznaczyć jedno z pomieszczeń w lokalu mieszkalnym. Pojawia się więc pytanie, czy mieszkanie może być miejscem prowadzenia działalności gospodarczej? Jakie zgody i formalności są potrzebne, aby lokal mieszkalny mógł służyć jako siedziba firmy oraz jaka jest rola wspólnoty mieszkaniowej?
Firma w mieszkaniu – potrzebna zgoda?
Zgodnie z przepisami najemca lub właściciel nieruchomości w budynku, w którym działa wspólnota mieszkaniowa, ma prawo prowadzić w niej działalność gospodarczą. Może on wykorzystać cały lokal mieszkalny lub jedno z pomieszczeń. Właściciel może również zmienić przeznaczenie lokalu z mieszkalnego na użytkowy. Co istotne, żadna z tych decyzji nie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota ma prawo podejmować decyzje w kwestiach części wspólnej budynku, nie może jednak w podobny sposób działać w stosunku do poszczególnych lokali. Oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa zabronić prowadzenia w mieszkaniu działalności gospodarczej. Podstawą jest tutaj wyrok Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2009 roku w tej sprawie.
Ingerencja wspólnoty mieszkaniowej jest jednak możliwa w sytuacji, gdy właściciel planuje remont lub przebudowę, które w pewnym stopniu będą wpływały na części wspólne nieruchomości. Oznacza to, że właściciel potrzebuje zgody na przykład na wybicie otworów przeznaczonych na witrynę lub modernizację balkonu w celu przekształcenia go na osobne wejście do lokalu. Właściciel, który chce wykorzystać część wspólną, na przykład do zawieszenia baneru lub ustawienia tarasu dla klientów, też potrzebuje zgody wspólnoty. Taka zgoda może zostać udzielona odpłatnie albo nieodpłatnie.
Kolejną sytuacją, w której właściciel lokalu musi uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej, jest kwestia sprzedaży alkoholu. Zgodnie z ustawą o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, taka sprzedaż może odbywać się wyłącznie decyzją wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Podczas składania wniosku do odpowiedniego organu właściciel jest zobowiązany dołączyć do niego również pisemną zgodę właścicieli lub administratora budynku. Taką decyzję powinni podjąć członkowie wspólnoty odpowiednią uchwałą, ponieważ według przepisów, zezwolenie na sprzedaż alkoholu nie może zostać cofnięte (może do tego dojść w niektórych sytuacjach, o których mówi ustawa o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi).
Choć właściciel nie ma takiego obowiązku, warto porozumieć się z wspólnotą w kwestii prowadzenia działalności gospodarczej w mieszkaniu. Trzeba też wiedzieć, że jest to sytuacja, w której właściciel może spodziewać się podwyższenia opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.