Czym jest „mała” wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnoty mieszkaniowe możemy podzielić na „duże” i „małe”. Rozróżnienie takie ma znaczenie ze względu na sposób zarządzania taką organizacją. W „dużej” wspólnocie mieszkaniowej mamy do czynienia z liczbą lokali wyodrębnionych większą niż 7. Jeżeli natomiast liczba takich lokali jest nie większa niż 7, możemy mówić o „małej” wspólnocie mieszkaniowej. Wspólnota może z „małej” przekształcić się w „dużą”, na przykład w sytuacji, gdy do nieruchomości zostanie dobudowany nowy lokal lub jedno z pomieszczeń wspólnych zostanie przerobione na kolejne lokum. Nawet jeśli w nieruchomości istnieją na przykład tylko dwa wyodrębnione lokale, to ich właściciele tworzą „małą” wspólnotę. Warto wiedzieć, że każdego z tych rodzajów wspólnoty dotyczy ustawa o własności lokali z czerwca 1994 roku.

W „dużych” wspólnotach mieszkaniowych istnieje obowiązek powołania zarządu, do którego mogą należeć zarówno właściciele lokali, jak i osoby niezwiązane z nieruchomością, do których mieszkańcy mają zaufanie. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej podejmuje decyzje w ramach tak zwanego zarządu zwykłego, czyli w sprawach, które dotyczą kwestii administracyjnych. Zarząd powinien działać w imieniu członków wspólnoty mieszkaniowej.

W „małej” wspólnocie mieszkaniowej nie ma obowiązku powołania zarządu w rozumieniu wspomnianej już ustawy o własności lokali. Członkowie wspólnoty nie podejmują uchwał ani nie są zobowiązani zachowywać zasad ich podejmowania, ponieważ takiej sytuacji nie przewidują zapisy kodeksu cywilnego oraz kodeksu postępowania cywilnego w współwłasności. Właściciele-członkowie wspólnoty powinni szukać porozumienia i dochodzić do zgody na dokonanie decyzji.

Członkowie „małej” wspólnoty nie muszą spotykać się na zebraniach, dlatego część decyzji mogą podejmować samodzielnie, bez porozumienia z innymi lokatorami. Pewne czynności nie wymagają podejmowania wspólnych postanowień. Trzeba jednak mieć na uwadze, że członkowie „małej” wspólnoty, tak samo jak „dużej”, powinni starać się współdziałać z innymi właścicielami lokali w nieruchomości.

Jak zarządzać „małą” wspólnotą?

Członkowie „małej” wspólnoty mieszkaniowej mogą zdecydować się na różne formy zarządzania. Jedną z nich jest zatrudnienie zarządcy, z którym należy podpisać stosowną umowę. Taka osoba jest zatrudniona przez wspólnotę i świadczy usługi na jej rzecz. Kolejnym stosowanym rozwiązaniem jest samodzielne administrowanie, kiedy obowiązki zarządcy na podstawie umowy-zlecenie przejmuje jeden z członków wspólnoty. Inną propozycją jest tak zwany zarząd bezpośredni, kiedy właściciele lokali decydują się na samodzielne zarządzanie nieruchomością.